Der Schweizer Immobilienmarkt befindet sich in einer Phase struktureller Neuausrichtung. Neben dem normalisierten Hypothekarzinsumfeld rückt insbesondere der beschlossene Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung ins Zentrum.
Für Eigentümer – insbesondere von älteren Liegenschaften – ergeben sich daraus strategische Überlegungen.
Hypothekarzinsen: Neue Kalkulationsrealität
Nach dem deutlichen Anstieg 2022/2023 haben sich die Zinsen stabilisiert, liegen jedoch klar über dem historischen Tiefzinsumfeld. Käufer kalkulieren vorsichtiger und berücksichtigen Finanzierungskosten langfristiger.
Besonders bei älteren Objekten mit Investitionsbedarf führen Zinskosten, Sanierungsaufwand und regulatorische Unsicherheit zu erhöhter Preissensibilität.
Steuerreform: Abschaffung des Eigenmietwerts
Die Reform bringt:
• Abschaffung des Eigenmietwerts für Erstwohnungen
• starke Einschränkung von Schuldzins- und Unterhaltsabzügen
• kantonale Gestaltungsmöglichkeiten bei Zweitwohnungen
• begrenzte energetische Abzüge (kantonal geregelt)
Pro:
Keine Besteuerung fiktiver Einkommen, weniger Verschuldungsanreize, administrative Vereinfachung, Entlastung schuldenarmer Haushalte.
Contra:
Mehrbelastung stark verschuldeter Ersterwerbender, mögliche Steuerausfälle, reduzierte Sanierungsanreize und föderale Uneinheitlichkeit.
Auswirkungen auf ältere Liegenschaften
Für Immobilien mit Sanierungsbedarf bedeutet die Einschränkung steuerlicher Abzüge höhere effektive Investitionskosten.
Das kann zu:
• geringerer Zahlungsbereitschaft
• stärkerer Preisdifferenzierung zwischen saniert und unsaniert
• strukturellem Bewertungsdruck bei Altliegenschaften
führen.
Strategische Verkaufsüberlegung
Die Nachfrage ist weiterhin stabil. Gleichzeitig sind die Reformfolgen noch nicht vollständig im Markt eingepreist.
Wer mittelfristig einen Verkauf erwägt, sollte die aktuelle Übergangsphase nutzen. Insbesondere bei älteren Liegenschaften kann ein Verkauf vor vollständiger Umsetzung der Reform wirtschaftlich vorteilhaft sein.
Fazit:
> Der Markt ist nicht in einer Krise – aber in einem Wandel.
> Zinsniveau, Steuerreform und eingeschränkte Abzugsmöglichkeiten verändern die Bewertungsperspektive, insbesondere bei investitionsintensiven Objekten.
> Ein frühzeitiger, strategisch geplanter Entscheid kann entscheidende Vorteile sichern.