Zur Wertermittlung einer Immobilie stehen verschiedene Schätzverfahren zur Verfügung. Welches Verfahren zur Anwendung kommt, hängt wesentlich von der Art der Immobilie und ihrer Nutzung ab – etwa ob es sich um eine vermietete Wohnung, ein selbstgenutztes Einfamilienhaus oder eine Gewerbeimmobilie handelt. Jede Immobilie weist spezifische Merkmale auf, die eine differenzierte Bewertung erfordern.

Je nach Ausgangslage wenden Experten eines oder mehrere der folgenden Schätzverfahren an:

Hedonische Schätzung:
Die hedonische Schätzung basiert auf dem Vergleichswertverfahren und gewinnt in der Immobilienbewertung zunehmend an Bedeutung. Dabei wird der Wert einer Immobilie anhand aktueller Transaktionen vergleichbarer Objekte ermittelt. Das Verfahren stützt sich auf umfangreiche Marktdaten und statistische Modelle, wodurch eine hohe Objektivität und Marktnähe gewährleistet werden kann. Die hedonische Schätzung liefert rasch Ergebnisse und eignet sich insbesondere für Standardobjekte wie Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser und Stockwerkeigentum in der ganzen Schweiz.

Realwertmethode:
Die Realwertmethode ermittelt den sogenannten Substanz- oder Sachwert einer Immobilie. Dieser setzt sich aus dem Landwert des Grundstücks und dem Zeitwert des Gebäudes zusammen. Grundstück und Bauwerk werden dabei separat betrachtet, was die Bewertung transparent und gut nachvollziehbar macht. Dieses Verfahren eignet sich vor allem für selbstgenutzte Immobilien, historische Gebäude sowie für Gewerbe- und Industrieobjekte, bei denen die Substanz im Vordergrund steht.

Ertragswertverfahren:
Das Ertragswertverfahren wird primär bei Renditeimmobilien angewendet, etwa bei vermieteten Wohnliegenschaften oder Gewerbeimmobilien. Im Fokus stehen die nachhaltig erzielbaren Erträge der Immobilie. Diese werden unter Berücksichtigung eines Kapitalisierungssatzes bewertet, der objekt- und lagespezifische Risiken sowie laufende Aufwendungen widerspiegelt. Das Verfahren eignet sich besonders für Investoren, bei denen die Ertragskraft der Immobilie im Zentrum steht.

Discounted-Cashflow-Methode (DCF):
Die Discounted-Cashflow-Methode ist ein international anerkanntes, dynamisches Bewertungsverfahren. Sie berücksichtigt die künftig erwarteten Zahlungsströme einer Immobilie über einen definierten Zeitraum und diskontiert diese mit einem objektspezifischen Zinssatz auf den heutigen Wert. Die DCF-Methode gilt als Alternative zum Ertragswertverfahren, bietet eine hohe Transparenz und Flexibilität und geniesst insbesondere bei institutionellen Investoren grosse Akzeptanz.

Residualwertverfahren:
Das Residualwertverfahren kommt vor allem bei Entwicklungs- und Neubauprojekten zur Anwendung. Dabei wird vom erwarteten Marktwert der fertig entwickelten Immobilie ausgegangen. Von diesem Wert werden sämtliche Kosten für Bau, Planung, Finanzierung sowie ein angemessener Entwicklergewinn abgezogen. Der verbleibende Betrag stellt den maximal tragbaren Landwert dar. Dieses Verfahren eignet sich insbesondere für Bauland, Umnutzungsprojekte und Arealentwicklungen und ist ein wichtiges Instrument zur Beurteilung der wirtschaftlichen Machbarkeit von Immobilienprojekten.